정부 판교 '땅장사' 6.3조 60배 이익, 환수 사업원가공개 촉구
정부 판교 '땅장사' 6.3조 60배 이익, 환수 사업원가공개 촉구
  • 윤수진 기자
  • 승인 2019.05.14 16:47
  • 댓글 0
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정부가 1천억 남긴다. 발표했던 판교 이익 6.3조원, 60배 더 많아

- 공공사업자 이익은 1천억원이다. 라고 국민을 속인 관료, 수사하라.

- 6조 규모 추가이득 환수하고, 신도시 공영개발하고 사업원가 공개하라.

- 강제수용 토지, 토건공기업 장사수단 전락, 공기업 해체하고 주택청 만들자
판교개발이익비교 (c)코리아일보
판교개발이익비교 (c)코리아일보

정부가 땅장사로 판교에서 6.3조원 무려 60배나 많은 이익을 남겼다는 주장이 시민단체들로부터 나와 분양원가 전면공개 및 공공사업의 투명성 확보가 절실하단 지적이 일고 있다.

더 나아가 국민을 속인 관료들에 대한 수사와 사업원가공개를 촉구하며 강제수용 토지는 토건공기업 장사수단 전락했다. 공기업 해체하고 주택청을 만들자고 해 정부가 이를 어떻게 받아들일지 주목된다.

경실련은 14일 기자회견을 통해 10년 후분양 되는 서민용 아파트의 분양전환 등을 앞둔 판교신도시에서 정부와 공기업 등 공공사업자가 국민을 속이고 막대한 개발이익을 취했을 것으로 예상했다. 2004년 판교 개발계획 확정 이후 노무현 대통령의 공공분양원가공개 반대와 공기업장사론(공기업도 장사다. 장사는 10배를 남길 수도 있고, 등 발언) 등으로 주변 땅값과 집값을 자극하여 거품만 키웠다. 최근에는 분양대금을 단기간(입주전)에 마련하기 어려워 10년 후에 분양전환 되는 아파트에 입주한 서민에게조차 ‘법이 정한 가격보다 비싸게 분양전환 하겠다’며 정부와 공기업에 대한 국민 비난을 자초하고 있다고 주장했다.

판교신도시는 택촉법에 근거하여 그린벨트 훼손을 감수하고 국민 소유 땅(논밭 임야)을 강제로 수용해서 추진된 서민주거안정 사업이다. 토지공사, 주택공사, 경기도, 성남시가 공공사업자이다. 경실련은 2005년 개발 당시부터 판교를 공영개발하여 최소한 공동주택지는 민간에게 매각하지 말고 공공이 직접 개발 후 서민에게 공급해야 주거안정이 된다고 밝혔다.

그러면서 경실련은 정부는 공동주택용지 중 임대주택용지까지 민간에 매각했다. 무주택 서민과 국민의 주거안정을 목적으로 1) 강제수용 2) 용도변경 3) 독점개발 등의 특권을 공공사업자에게 허용하여 개발되는 공공택지를 이익추구가 우선인 민간에게 매각한 것이다. 원가보다 비싸게 땅과 집을 팔아 막대한 개발이익을 챙겼지만, 원가나 사업비용 등을 공개하지 않고 이익을 숨기고 있다.

이처럼 서민주거안정이라는 택촉법과 주촉법의 정신을 훼손하고 공기업의 개발이익 잔칫상으로 변질된 노무현 정부의 2개 신도시정책은 실패했다고 밖에 볼 수 없다. 이에 경실련은 공기업인 LH공사(당시 주택공사 토지공사) 등의 2기 신도시개발 문제점을 밝혀내고 향후 신도시와 공공택지개발 등의 개혁방안을 제시했다.

경실련은 2005년도에 판교신도시 개발이익을 분석하여 8.4조원(채권 수익 포함 10조원) 으로 추정 발표했다. 이에 당시 건교부는 개발이익은 1천억원에 불과하다고 해명했다. 이후 14년이 지난 2019년 기준 경실련이 판교신도시 개발이익을 다시 점검한 결과 공공사업자의 이익은 6조3천억 원으로 추정된다. 2005년 발표와의 차이는 당시 택지판매액은 예정가였고, 현재는 택지판매현황 및 분양현황 등을 반영했다(LH공사 판교 택지판매현황 별첨참조). 조성원가도 정부의 사업비 변경 등을 반영하여 분석했다.

판교 토지(논밭 임야 등)수용가는 평균 평당 93만원, 개발비 등을 포함한 조성원가는 평당 529만원이다. 여기에 평균 용적률 160%와 적정건축비(평당 400만원)를 더하면 평당 700만원대에 분양 가능했다. 정부도 판교를 제2의 강남으로 개발, 저렴한 주택공급을 늘려 강남아파트값을 1,000만원 이하로 낮추겠다고 장담했다. 하지만 입주자들의 시세차익과 “공기업도 장사다.”라며 분양가를 점점 올려 평당 1,300~1,700만원대로 분양 당초에 법에 따라 정했던 이익(또는 승인된 이익)을 넘는 6조 이상의 추가이익이 발생했다고 분석해 주목된다.

또한 경실련은 토지공사와 주택공사 경기도, 성남시 등 공공사업자의 택지판매현황을 분석한 결과 조성원가 이상으로 판매한 분양아파트용지, 상업용지, 벤처 단지 등과 조성원가 이하로 판매한 임대용지, 공공시설용지 등까지 포함한 전체 택지판매액은 12조 4,220억원 규모로 추정된다. 아파트를 분양하며 주택공사가 소비자로부터 받은 건축비는 1조 5천억원(평당 510만원)이다. 적자라던 10년후 분양전환 아파트의 경우 분양원가로 전환해도 2,860억원의 임대수입이 발생한다. 전체 수입은 총 14조 2,080억원으로 예상된다. 지출액은 택지매입 및 조성 등 개발비 6조 1,690억원, 아파트 건설비 1조 7,060억원 등 7조8,750억원이다. 기금과 재정지원을 받는 국민임대주택은 건축비의 추가부담을 고려하지 않았다(24평 기준 재정 10%, 기금 50%, 입주자 30%, 사업자 10%). 정부가 사업비로 공개한 8조원 중 부풀려진 공사비(1조원)나 근거가 불분명한 광역교통부담금(0.8조원) 등 1.8조원도 고려하지 않았다고 보았다.

수입에서 지출을 제외한 6조3,330억원의 이익을 공공사업자에게 돌아갈 것으로 분석되었다. 2005년에 건교부가 공개한 이익의 1천억원의 63배이며, 정부가 주장한 이익을 제하고도 무려 6조 2,330억원의 이익이 추가발생한 것으로 예상된다.

10년 후에 분양되는 공공임대에서는 임대수입이 발생했다. 2009년 입주한 중소형 이하 LH 공공임대아파트의 경우 최초 임대보증금은 25평 기준 임대보증금 5,600만원에 월임대료 40만원이었다. 하지만 이후 2년마다 5%씩 인상되었다. 입주민 3,952세대가 10년 동안 납부한 임대료는 총 2,860억원(한채당 월 평균 60만원) 으로 추정된다. 임대보증금에서 발생한 이자수익을 임대아파트 운영관리로 충당하더라도 2,860억원의 임대수입이 예상된다. 최근 분양전환을 앞두고 국토부는 감정가 공급을 주장하지만 택촉법 취지에 따라 원가로 공급하는 것이 마땅하며, 원가공급 하더라도 LH공사는 2,860억원의 임대수입을 가져갈 수 있다고 경실련은 분석해 주목된다.



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