2011년 이후 LH 분양 경기도 62개 단지에서 1조2천억 원 수익 예상
∙ 같은년도 분양 아파트 건축비, LH 하남감일 763만원 vs SH 항동 598만원
∙ 62개 단지 중 48개, 77%가 법정(기본형)건축비보다 비싸, 최고 성남고등
∙ 수익 최고는 위례 채당 2.1억, 하남감일 1천억, 문재인 정부이후 1조 예상
∙ 분양원가 공개로 분양가 부풀림 방지하고 공공주택 공공성부터 회복해야
∙ 후보들은 LH 원가공개, 바가지 사전청약 중단 등 공공주택 개혁 약속하라
"아파트분양원가 세부내역을 SH·GH는 공개했다"며 LH도 즉각 공개를 촉구하는 시민단체의 회견주장이 나와 LH의 대응이 주목된다.
시민단체 경제정의실천시민언합 (경실련)은 2011년 이후 LH 분양 경기도 62개 단지에서 1조2천억 원 수익 예상 했고 같은년도 분양 아파트 건축비는 LH 하남감일 763만원 vs SH 항동 598만원 ∙ 62개 단지 중 48개, 77%가 법정(기본형)건축비보다 비싸 것으로 조사했다.
최고 성남고등 ∙ 수익 최고는 위례 채당 2.1억, 하남감일 1천억, 문재인 정부이후 1조 예상 했다. 분양원가 공개로 분양가 부풀림 방지하고 공공주택 공공성부터 회복해야 한다 후보들은 LH 원가공개, 바가지 사전청약 중단 등 공공주택 개혁 약속하라고 경실런은 촉구했다.
그러면서 경실련은 최근 주택시장은 거래는 줄어들고 실거래가 하락세가 나타나고 있다. 문재인정부 이후 폭등한 집값을 감안하면 지금이야말로 근본적인 주택정책을 개혁하고 집값을 취임초 수준으로 떨어뜨려야 한다.
하지만 거대양당 대선후보들은 세제 및 대출완화, 재개발·재건축 규제완화 등을 강조하며 집값거품을 떠받치는 모양새다. 특히 땅투기 및 매입임대주택 비리 의혹 등 임직원 부정부패가 드러난 LH의 공공주택 정책에 대한 개혁방안이 거의 부재하다. 이에 경실련은 과거 10년동안 LH가 경기도에서 분양한 아파트 분양가를 분석하고 분양수익을 추정 발표하며, 대선후보들이 LH의 분양원가 공개 당장 시행, 바가지 사전청약 중단 등의 공공주택 정책 개혁방안을 공약화하길 촉구했다.
▶ SH, GH 지방공기업은 분양원가 상세내역 공개, LH만 거부하고 있어
서울주택도시공사(이하 SH)는 지금까지 보도자료 발표 및 경실련 정보공개청구 자료 전달 등을 통해 11개 단지의 분양원가 상세내역을 공개했다. 경실련과의 원가공개 소송에서 1차 패소 후 항소까지 했지만 지난해 말부터 전격적으로 원가공개를 시행하고 있다. SH가 공개한 송파오금2단지(2017.6 분양)의 분양원가는 평당 1,074만원이며, 건축원가 542만원, 택지원가 532만원이다. 2018년 5월 분양한 구로항동3단지 건축원가는 평당 598만원이다. 이는 정부가 매년 발표하는 법정건축비(기본형 건축비)보다도 낮은 금액이다.
경실련이 공개자료 조사결과 건축원가는 평균 평당 614만원이다. 분양시기가 2013년부터 2019년까지 차이는 있지만 건축원가가 2013년 7월 분양한 내곡3단지 평당 577만원, 2017년 6월 분양한 오금2단지 평당 542만원, 2018년 9월 분양한 항동3단지 평당 598만원으로 크게 차이나지 않는다.
경기주택도시공사(이하 GH)도 지난 2018년 8월에 4개 단지의 분양원가 내역을 공개한 바 있으며, 경실련 조사결과 건축원가는 평당 523만원으로 SH가 공개한 원가와 비슷한 수준이다. 이처럼 SH, GH 등 지방주택공기업은 분양원가 공개를 시행하고 있지만 중앙공기업인 주택공사(LH)만 원가내역을 공개하지 않고 있다. 경실련을 포함, 수많은 원가공개 소송에서 모두 패소했음에도 원가공개를 거부하고 있다.
▶ LH 분양 경기도 62개 단지 건축비 중 48개 단지, 77%가 법정건축비인 기본형건축비보다 비싸
2004년부터 국민들이 분양원가 공개를 요구해왔지만 LH는 지금까지 분양원가 공개를 거부하고 있고, 그동안 분양가는 크게 상승했다. 건축비는 GH, SH가 공개한 원가보다 비싸다. 2017년 분양한 SH 오금2는 평당 542만원이고, LH 분양 고양항동 A3은 평당 687만원이다. 2018년 분양한 SH 항동3은 평당 598만원이지만 LH 분양 하남감일B4는 평당 763만원으로 30평 기준 5천만원 비싸다.
조사대상 62개 단지 중 77%인 48개 단지 건축비는 국토부가 고시한 기본형건축비보다 비쌌다. 기본형건축비와의 차이가 가장 많이 나는 단지는 2019년 분양한 성남고등 S3 단지로 평당 796만원이다. 당시 기본형건축비 644.5만원 보다 152만원(30평 기준 5천만원, 24%)이나 비싸다. 이외 문재인 정부 이후 분양된 고양지축 B1(2021년), 의정부 고산 S3(2020년), 하남감일 B3(2018년)도 모두 기본형건축비보다 100만원 이상 비쌌다.
이를 두고 경실련은 분양원가가 공개되지 않다보니, 분양가상한제 아파트임에도 불구하고 무분별한 가산비 허용 등으로 분양가를 부풀려 책정할 수 있게됐다. 하지만 SH공사가 공개한 원가내역에는 ‘가산비’라는 항목이 아예 존재하지도 않는다.
LH가 비슷한 시기에 분양한 아파트 단지별 건축비 편차도 문재인정부 이후 크게 상승했다.
2011년에는 최고(하남미사 A15 526만원), 최저(의정부민락2 B5 493만원)의 차이가 평당 33만원 정도로 비슷했지만 2018년 이후부터는 매년 1~200만원대의 차이가 나고 있다.
성남고등 S3(2019.12)과 동두천송내 S1(2020. 5)은 비슷한 시기에 분양했지만 건축비는 각각 평당 526만원, 796만원으로 270만원(30평 기준 0.8억)이나 차이난다.
▶ 지난 10년간 LH 분양수익은 1조2천억, 2015년 관련법 개정이후 수익 크게 증가
경실련이 지구별 택지조성원가와 법정건축비를 적용하여 LH 분양원가를 산출하였다. 분양원가의 토지비는 택지조성원가와 금융비용 및 제세공과금(조성원가의 10%) SH가 공개한 분양원가 내역에 따르면 택지원가는 택지조성원가임. 경실련은 조성원가에 금융비용 등을 더하여 택지원가 추정을 적용하고, 건축비는 기본형건축비를 적용하여 산출한 결과 연도별 평균 분양원가는 2011년 평당 872만원 ~ 2021년 평당 1,053만원이다.
하지만 분양가는 2011년 874만원 ~ 2021년 1,221만원으로 나타나 62개 단지 전체에서 1조 1,876억의 차액이 발생, 그만큼 LH의 이득으로 예상된다. 특히 2011년 ~ 2014년까지는 경실련 원가와 비슷하거나 낮았고 1,300억원 정도 원가보다 낮았다. 하지만 2015년부터 분양가가 분양원가를 앞질렀고, 문재인정부에서는 차액이 최고 282만원(30평 기준 0.8억)까지 벌어졌다. 이렇게 연도별로 차이가 나는 이유는 2015년 9월 박근혜 정부에서 분양가 산정기준인 ‘공공주택업무처리지침 별표2의 조성된 토지공급가격 기준’을 조성원가의 90~110%에서 시세를 반영한 감정가로 변경하고 토지비를 올렸기 때문이라 경실련은 분석했다.
이어 경실련은 여기에 문재인 정부 이후 집값이 오르자 LH가 건축비를 기본형건축비 보다 높게 책정한 것도 의심된다. 실제 2017년 이후 분양한 24개 단지 중 22개 단지가 모두 기본형건축비보다 높았다.
LH는 분양가 심의도 자체적으로 심사위원회를 구성, 진행하기 때문에 제대로 된 분양가 적정성 검토를 기대할 수도 없다. 원가공개가 이루어지지 않기 때문에 정부와 LH가 택지비와 건축비를 부풀려 책정해도 소비자가 제대로 감시하기 어렵다. 가장 많은 수익이 예상되는 단지는 위례 A3-3a이다. 분양가는 평당 1,994만원 이지만 경실련 추정원가는 평당 1,309만원으로 686만원(30평 기준 2.1억)이 비쌌다. 단지중에는 하남감일 B4 수익이 1,017억으로 62개 단지 중 가장 높다고 밝혔다.
▶ 대통령 후보들은 집값거품제거 위해 LH 분양원가 즉시 공개와 신도시 바가지 사전청약 중단 등 공공주택 정책 쇄신방안 내놔야
겅실런은 또 문재인정부에서 서울아파트 평균가격은 취임당시 6억에서 2021년 12월 12억5천만원으로 6억 이상 폭등했다. 최근 주택가격 하락세가 나타나는 만큼 좌고우면 없이 근본적인 주택정책 개혁으로 폭등한 가격을 제자리로 돌려놔야 한다.
문재인정부가 25차례의 부동산실책에도 집값을 잡지못한 이유도 철학없는 부동산정책 때문임을 유념해야 한다. 그러나 거대 양당 대선후보들의 공약에는 종부세 완화나 폐지, 양도세 완화, 재개발재건축 규제완화 등이 포함되어있어 집값이 떨어지지 못하도록 거품을 부양하겠다는 것인지 매우 의심스럽다.
무엇보다 기본주택 140만호, 원가주택 50만호 등 거품없는 공공주택을 공급하겠다면서 정작 LH의 신도시 바가지 사전청약이나 원가공개 거부 등을 방관하고 있다. 국민들은 보여주기식 헛공약쇼를 결코 원하지 않으며, 국민의 주거안정을 책임져 줄 후보에게 소중한 한 표를 행사할 것이라 주장했다.
마지막으로 경실련은 SH 원가공개로 경실련이 지속적으로 주장해 온 것처럼 분양원가를 비공개하며 공기업 아파트 분양가뿐 아니라 정부의 법정건축비도 원가보다 부풀려져 막대한 이득을 공기업이 챙겨왔음이 재확인됐다. 후보들은 지금이라도 LH의 분양원가 공개와 바가지 사전청약 중단, 공공택지 매각 중단 등의 공공주택 정책 개혁방안을 내놓으라고 촉구했다.
이어 이재명 후보는 이미 분양원가 공개를, 윤석열 후보도 원가주택 공급을 약속한 만큼 당장 LH의 원가공개 거부와 바가지 사전청약을 바로잡는데 적극 나서길 바란다고 경실련은 목소릴 높여 두 후보의 대응이 주목된다.
